Viron siirtyy euroon vuoden 2011 alussa. Monet suomalaiset ovat ostaneet loma-asuntoja Tallinnasta ja Pärnusta. Onko halpojen asuntojen aika nyt ohi?

Aihetta puitiin Varsinais-Suomen Eurooppatiedotuksen ja Varsinais-Suomen Viro-keskuksen järjestämässä seminaarissa Turussa lokakuun lopussa. Selvää vastausta virolaisasuntojen hintojen kehitykseen ei tullut.

Seminaarissa puhunut toimitusjohtaja Mika Sucksdorff Uusmaa Kiinteistövälityksestä arvioi, että rakettimaista nousua ei ole luvassa. Hyvä puoli euron käyttöönotossa on, että suomalaisen ostajan ei enää tarvitse pelätä kärsivänsä kurssitappiosta.

Myllerrystä markkinoilla

Viron asuntomarkkinoilla on viime vuosina käynyt melkoinen myllerrys, Mika Sucksdorff kertoo. Vuosina 2006–2007 asuntokauppa ylikuumeni. Huoneistoja myytiin eteenpäin jopa neljä kertaa, ennen kuin ne ehtivät edes valmistua. Lainaa sai pankista niin paljon kuin halusi.

Kauppojen määrä romahti vuoden 2007 alkupuolella. Tallinnassa asunnot olivat kalleimmillaan tammikuussa 2007, jolloin keskineliöhinta oli 1 600 euroa. Hinnat alkoivat laskea suhisten. Pohjalukemissa ne olivat heinäkuussa 2009, kun neliöhinta kävi 670 eurossa.

Tämän jälkeen asunnot ovat kallistuneet hieman. Syyskuussa 2010 Tallinnan keskineliöhinnat olivat noin 830 euroa. Ero sisarkaupunki Helsinkiin on melkoinen. Suomen pääkaupungissa asunnosta joutui heinä–syyskuussa 2010 pulittamaan neljä kertaa enemmän, 3 516 euroa neliöltä.

Paluu huippuhintoihin kestää kauan

Tutkimusjohtaja Roger Wessman Suomen Nordeasta toteaa, että euroon siirtyminen nostaa väistämättä asuntojen hintoja Virossa.

– Helposti puhutaan kaksinumeroisesti vuosinousuprosentista, hän ennustaa.

Wessman muistuttaa, että vaikka asunnot kallistuisivat 10 prosenttia vuodessa, kestää silti kauan ennen kuin palataan tammikuun 2007 huippuhintoihin.

Kaiken kaikkiaan euroon siirtymisellä on Wessmanin mukaan positiivinen vaikutus Viron asuntomarkkinoihin. Esimerkiksi lainanantajien luottamus maan talouteen kasvaa.

Mika Sucksdorff arveli Turun seminaarissa, että euroon siirtymisellä voi olla asuntokaupoissa psykologista vaikutusta, koska euro on kruunua vahvempi valuutta. Maksimihinta, joka asunnosta ollaan valmiita maksamaan, saattaa sen takia nousta.

– Tärkein tekijä on kuitenkin Viron talous. Sen parantuessa ihmisten taloudellinen tilanne kohenee ja mahdollisuudet investointeihin lisääntyvät, Sucksdorff sanoi.

Virossa ei tunneta taloyhtiötä

Miten asunnon osto Virosta sitten käytännössä sujuu? Helsinkiläinen piensijoittaja osti keväällä 2010 neljä asuntoa Tallinnasta. Hän ei halua nimeään julkisuuteen.

Helsinkiläismies kehottaa ostajaa varaamaan aikaa asunnon etsimiseen. Hänen kokemuksensa mukaan vuokralaiset eivät aina suhtaudu asunnon myyntiin suopeasti.

– Useasti olin jo matkustanut lautalla Tallinnaan, kun välittäjä ilmoitti, että vuokralainen ei halua näyttää asuntoa.

Uudiskohteissa ei Virossa ole keittiöitä, vaan ostaja rakennuttaa keittiönsä itse.

– Sitä varten kannattaa ottaa vakuutus, helsinkiläismies neuvoo.

Hänen keittiötyömaallaan sattui vesivahinko. Urakoitsija liukeni tilanteesta, ja mies joutui itse selvittämään asiaa naapureiden kanssa.

Talon asioiden selvittelyä vaikeuttaa suomalaiseen systeemiin verrattuna se, että Virossa ei tunneta lainkaan asunto-osakeyhtiötä. Saman talon asuntojen omistajat muodostavat yhdistyksen, jolla ei ole rahallista pääomaa.

– Vähän kuin ostaisi omakotitalon ja sopisi naapureiden kanssa tiettyjen yhteisten asioiden hoidosta, helsinkiläismies kuvaa.

Hänen mukaansa tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että asuinkiinteistöistä ei pidetä yhtä hyvää huolta kuin meillä Suomessa. Siksi hän on ostanut huoneistoja vain hyväkuntoisista, 2000-luvulla rakennetuista taloista.

Tallinnassa kalleinta aluetta on vanha kaupunki. Suomalaismies on ostanut asuntonsa sen tuntumasta. Vuokrat ovat yhtä korkeita kuin vanhan kaupungin puolella, mutta asunnot olivat halvempia.

Mika Sucksdorffin mukaan vuokratuotto Tallinnassa on keskimäärin 3–5 prosenttia vuodessa.

Linkit

Virolaiset eurokolikot (Wikipedia)

Lisää jutun teemoista

Asuntoministeri Vapaavuoren mielestä on häpeällistä, että kunnat eivät ole kaavoittaneet radanvarsia asuinkäyttöön.

Suomalaisten asumisunelmat ja EU:n ekovaatimukset kohtaavat tiiviisti rakennetuilla pientaloalueilla, uskoo asuntoministeri Jan Vapaavuori.

Minna Suihkonen
Kuva Jan Vapaavuoren arkisto
19.5.2010

Asuntoministeri Jan Vapaavuori tunnetaan energiapihin asumisen ja kaavoituksen tiukkana puolestapuhujana. Hän asuu itse kerrostaloasunnossa Helsingin keskustassa. Omakotiasujien mollaajaksi urbaani ministeri ei kuitenkaan ryhdy.

– Olen asunut puolet elämästäni omakotitalossa ja puolet kerrostalossa ja viihtynyt kummassakin.

Vapaavuori muistuttaa, että pientaloasuminen ei ole väistämättä epäekologista. Suomalaista pientaloasumisen konseptia täytyy kuitenkin kehittää varsinkin suurilla kaupunkiseuduilla.

Mallialue entisen Sipoon maille?

Asuntoministeri peräänkuuluttaa Suomeen kaupunkimaista pientaloasumista, joka on monissa muissa Euroopan maissa yleistä. Se tarkoittaa tiivisti kaavoitettuja, kattavat lähipalvelut tarjoavia pientaloalueita hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle.

– Moni nykyihminen varmasti haluaa asua pientalossa, mutta ei niin, että on jalkapallokentän kokoinen lääni nurmikkoa leikattavana ja lunta luotavana.

Vapaavuori arvelee, että tällaisesta asumisesta suomalaiset eivät edes osaa haaveilla, koska sitä ei ole tarjolla.

Miten kaupunkimaista pientaloasumista sitten saataisiin meille?

– Se on kiinni kunnista, sillä niillä on monopoli kaavoitukseen.

Vapaavuori toivoo hartaasti, että Helsingin suunnitelma kaavoittaa kaupunkimainen pientaloalue entisen Sipoon alueelle toteutuu.

Unelmat muuttuvat ajan myötä

Suomen täytyy vähentää rutkasti asumisen energiankulutusta, jotta maamme onnistuisi kantamaan kortensa kekoon EU:n ilmastotalkoissa. Vapaavuori myöntää, että aivan ristiriidattomia tavoitteet eivät suomalaisten asumisunelmien kanssa ole.

– Unelmat ja realiteetit ovat kuitenkin eri asia.

Vapaavuori myös uskoo suomalaisten toiveiden muuttuvan ajan mittaan.

– Kaupunkimaisen asumisen suosio kasvaa pikku hiljaa. Suomi on nuori kansakunta, ja tässä suhteessa monia muita Euroopan maita jäljessä, mutta perässä tullaan kuitenkin.

Häpeälliset radanvarret

Isojen kaupunkien radanvarret muuttuvat Suomessa nopeasti pelloiksi, kun lähdetään kaupungin keskustasta poispäin. Ne olisivat kuitenkin ihanteellisia asuinalueita. Tämä on Vapaavuoren mielestä ”häpeällistä”.

– En keksi siihen muuta syytä kuin omituisen kuntarakenteemme. Meillä on pitkälle menevä kunnallinen itsehallinto.

Tämän vuoksi kunnat saavat päättää kaavoituksesta itsenäisesti. Radanvartta kuljettaessa kunnanraja vaihtuu tiuhaan ja samalla vaihtuvat päättäjien näkemykset siitä, miten aluetta pitäisi kehittää.

Vapaavuoren mukaan valtion keinot vaikuttaa kuntiin ovat rajallisia. Valtio pystyy kuitenkin luomaan kunnille painetta pitämällä koko seutukunnan etua esillä.

– Monien tutkimusten mukaan kuntarakenteessa ei ole tapahtunut mitään merkittäviä muutoksia, ellei valtion paine ole ollut vahva.

”Suomi pärjää hyvin EU-vertailussa”

Kaikkien uudisrakennusten tulee olla lähes nollaenergiataloja vuonna 2020 loppuun mennessä. Näin määrää EU:n uudistettu rakennusten energiatehokkuusdirektiivi. Suomessa nollaenergiataloja on rakenteilla tasan yksi.

Asuntoministerin mukaan pärjäämme eurooppalaisessa vertailussa kuitenkin hyvin. Uusien rakennusten energiansäästövaatimuksia tiukennettiin tämän vuoden alussa, ja lainsäädäntö tiukkenee jälleen vuonna 2012.

– Lainsäädäntömme on varmasti maailman viiden tiukimman joukossa. Olemme kuitenkin pieni maa ja meillä on alalla pikkuisen huono kilpailu. Onneksi innovatiivisiakin yrityksiä löytyy.

Energiatehokkaiden talojen rakentamista on ministerin mukaan hidastanut myös energian suhteellinen halpuus. Siksi kuluttajat eivät ole vaatineet säästäväisempiä taloja. Vapaavuori muistuttaa, että energian hinta kallistuu tulevaisuudessa.

– Energiainvestointeja ei pitäisi tehdä tämän päivän energian hinnan perusteella, koska talot rakennetaan vuosikymmeniksi eteenpäin.

Energiapihi rakentaminen halpenee

Asuntojen hinnat ovat nousseet hurjasti etenkin pääkaupunkiseudulla. Nostavatko uudet rakentamisvaatimukset hintoja vielä ennestään?

Jan Vapaavuori muistuttaa, että tämän vuoden alussa energiatehokkuusnormeja kiristettiin noin 30 prosenttia, mutta vaikutus rakentamiskustannuksiin oli vain viisi prosenttia. Lisäinvestoinnit maksavat itsensä takaisin pienempänä energialaskuna 5–8 vuodessa.

Asuntoministeri myös uskoo, että ajan mittaan energiatehokkuuden parantaminen halpenee.

– Muilla teknologian aloilla on nähty, että kun jokin asia opitaan, siitä tulee massatuotantoa eikä se olekaan enää kalliimpaa.

Linkit

Rakennusten energiatehokkuus (Euroopan komissio)

Lisää jutun teemoista

Energiansäästö on rahanarvoinen asia, joka kannattaa ottaa huomioon kaikissa taloyhtiön remonteissa. EU:n valmisteilla olevat säännökset ulottavat energiatehokkuutta koskevat määräykset myös korjausrakentamiseen.

Matti Remes
Kuva Futureimagebank
17.2.2010

EU:n uusittu rakennusten energiatehokkuusdirektiivi ulottaa energiatehokkuutta koskevat määräykset myös korjausrakentamiseen.

Uusi direktiivi on määrä hyväksyä toukokuussa. Sen jälkeen jäsenmailla on kaksi vuotta aikaa uudistaa lainsäädäntönsä. Tämän jälkeen jäsenmailla on vielä puoli vuotta aikaa alkaa soveltaa uusia säännöksiä käytäntöön.

– Energiatehokkuusvaatimuksia tulee jatkossa noudattaa esimerkiksi ikkuna- ja ulkoseinäremonttien kaltaisissa suurissa korjauksissa, kertoo yli-insinööri Maarit Haakana ympäristöministeriön asunto- ja rakennusosastolta.

Haakanan mielestä taloyhtiöissä ei tarvitse jäädä odottamaan tiukentuvia määräyksiä. Energiansäästö kannattaa ottaa jo nyt huomioon kaikissa tulevissa remonteissa.

– Muuten seuraava tilaisuus säästää energiaa voi siirtyä jopa kymmenien vuosien päähän. Harvoin lähdetään tekemään erikseen vaikkapa lisäeristystä, jos asiaa ei ole hoidettu jo seinäremontin yhteydessä.

Kuuma puheenaihe taloyhtiöissä

Motivan johtava asiantuntija Kimmo Rautiainen kertoo, että ihmiset haluavat nyt sekä pienentää energialaskua että tehdä jotain ilmastonmuutoksen torjumiseksi. Motiva on valtion omistama asiantuntijayritys, joka neuvoo julkishallintoa, yrityksiä ja kuluttajia energian ja materiaalien säästämisessä.

– Asuinrakennusten energiankulutuksen vähentäminen ei ole rakettitiedettä. On hyvä aloittaa remonteista, joiden toteutus on helpointa ja joiden avulla voidaan säästää eniten rahaa.

Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty myös energiansäästöön liittyvissä hankkeissa. Taloyhtiön pitkän aikavälin remonttisuunnitelmiin kannattaa liittää suunnitelma siitä, miten talon energiankulutusta samalla vähennetään.

Asiantuntija avuksi

Kimmo Rautiainen suosittaa käyttämään asiantuntija-apua säästökohteiden löytämisessä.

– Hyvä tapa aloittaa on energiakatselmuksen teettäminen. Siinä asiantuntija tutustuu rakennukseen ja tekee ehdotuksia energiankäytön tehostamiseksi.

Monet toimet eivät vaadi investointeja, vaan pelkät säädöt saattavat riittää.

Katselmuksen yhteydessä voidaan teettää myös energiatodistus. Uusien määräysten mukaan se on pakollinen vähintään kuuden osakkaan taloyhtiössä.

Todistusten painoarvoa nostaa se, että jatkossa asuntojen myynti- ja vuokrausilmoituksissa tulee olla merkintä rakennuksen energiatehokkuudesta. Vastaavanlainen energiamerkintä on kuluttajille tuttu esimerkiksi kodinkoneista.

Pienistä asioista suuria säästöjä

Energialaskun nipistämisessä voi Kimmo Rautiaisen mukaan lähteä liikkeelle pienistäkin asioista.

– Jo sähkön ja veden kulutuksen seuraamisella voidaan saada aikaan merkittäviä säästöjä. Aluksi taloyhtiössä on selvitettävä lähtötilanne. Sen jälkeen kulutusta seurataan ja kannustetaan asukkaita kiinnittämään huomiota esimerkiksi lämpimän veden käytön vähentämiseen.

Energiansäästöasioiden jatkuva esillä pitäminen on Rautiaisen mielestä tärkeää. Yksi tapa on löytää taloyhtiössä vapaaehtoinen, joka perehtyy energia-asioihin ja neuvoo muitakin asukkaita.

– Mistään ei tarvitse tinkiä, eikä kenenkään tarvitse istua pimeässä. Kyse on turhan energiankäytön vähentämisestä.

Säästökohteita löytyy kaikissa remonteissa

• Ikkunaremontti edessä? Valitse energiatehokkaat ikkunat.
• Putkiremontti tulossa? Hanki huoneistokohtaiset vesimittarit. Vedenkulutus laskee 20 prosenttia.
• Kiertovesipumppu uusittava? Vaadi energiatehokas pumppu, ei vakiopumppua.
• Patteritermostaatit uusittava? Teetä lämmitysverkoston perussäätö. Energiankulutus laskee 10–15 prosenttia.
• Yhteisten tilojen lamput uusittava? Hanki valaisimet, joissa on pienloistelamput ja liiketunnistimet.

Linkit

Rakennusten energiatehokkuus (Euroopan komissio)

Lisää jutun teemoista